Baufinanzierung: Schritt für Schritt zum Baukredit

Berlin. Was ist ein Baukredit und was für Dinge sollte man beachten? Wir haben wichtige Punkte in unserem Leitfaden für Sie zusammengefasst.

Baufinanzierung: Ein Baukredit ist meist das Herzstück in der Baufinanzierung und wird für einen Großteil der Kosten aufgenommen
Konditionen: Neben den Zinsen gibt es bei einem Baukredit einige weitere Aspekte zu beachten – etwa die Optionen für die Rückzahlung
Bis zum Kreditantrag: Wir haben uns auch Voraussetzungen für einen Baukredit und beliebte Fehler bei der Antragstellung angeschaut

Eigentumswohnungen oder Häuser zählen zu den teuersten Anschaffungen im Leben. Die wenigsten Menschen können die Summe für einen Kauf oder Neubau direkt aus der Tasche bezahlen. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel. Kern davon ist der Baukredit, der von Banken, Bausparkassen oder Versicherungen vergeben wird. Nicht selten zieht sich die Rückzahlung über viele Jahre. Umso wichtiger ist der Vergleich der verfügbaren Finanzierungen. Doch nicht nur die Zinsen sind entscheidend.

Schritt für Schritt zum Baukredit: Was ihn besonders macht

Ein guter Baukredit definiert sich auch durch eine professionelle Betreuung sowie gute Rahmenbedingungen. Aber worauf sollte im Detail geachtet werden, wie findet man den richtigen Baukredit für die eigene Ausgangssituation und was sind häufige Fallstricke? Wir haben uns das große Thema Baukredit genauer angeschaut und fünf Aspekte genauer beleuchtet. Wichtig zu beachten ist: Der Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung.

Was ist ein Baukredit?
Voraussetzungen für einen Baukredit
Vergleiche und passenden Kredit finden
Antragsprozess und nötige Unterlagen
Häufige Fehler in der Baufinanzierung

Der Baukredit ist zunächst ein ganz normaler Kredit, der sich allerdings auf einen besonderen Zweck bezieht: die Baufinanzierung. Im Gegensatz zu allgemeinen Krediten, die für nahezu jeden Verwendungszweck aufgenommen werden können, ist der Baukredit eng an das Vorhaben der Immobilienbeschaffung oder -erstellung gebunden. Die Besonderheit liegt in seinen Konditionen und der Struktur.

Welche Kredite gibt es?

Der Kredit ist ein Oberbegriff, denn es gibt viele einzelne (Unter-)Kreditarten für spezifische Anwendungsbereiche. Während Raten- und Baukredite oft für größere, planbare Investitionen genutzt werden, bieten Dispo- und Rahmenkredite Flexibilität für kurzfristige finanzielle Engpässe. Leasing und Null-Prozent-Finanzierungen können attraktive Optionen für spezifische Anschaffungen sein. Zu den gängigsten Kreditarten zählen:

Ratenkredit, Baukredit oder Baufinanzierung, Dispositionskredit (Dispokredit), Rahmenkredit, Leasing, Null-Prozent-Finanzierung und Autokredit.

Baukredit statt Ratenkredit: Die Unterschiede im Überblick

Ein Baukredit zeichnet sich primär durch einen langfristigen Rückzahlungsplan, günstigere Zinssätze im Vergleich zu ungesicherten Krediten und die Möglichkeit der Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit für den Kreditgeber aus. Der Kreditbetrag wird häufig nicht auf einmal, sondern entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen – den sogenannten Auszahlungsraten – zur Verfügung gestellt.

	Baukredit	Ratenkredit
Zweckbindung	Spezifisch für Immobilienfinanzierung (Neubau, Erwerb)	Keine Zweckbindung, vielseitig verwendbar
Sicherheiten	Grundschuld auf die finanzierte Immobilie	Meist keine spezifischen Sicherheiten erforderlich
Auszahlung	Oft in Teilbeträgen, entsprechend dem Baufortschritt	Vollständige Auszahlung zu Beginn
Zinssatz	Meist niedriger als Ratenkredit, fest oder variabel für lange Laufzeiten	Höherer Zinssatz, fest für die gesamte Laufzeit
Laufzeit	Langfristig (10 bis 30 Jahre oder länger)	Kurz- bis mittelfristig (1 bis 7 Jahre)
Rückzahlung	Anfangs oft tilgungsfrei, dann Tilgung plus Zinsen	Monatliche Raten inklusive Zins und Tilgung
Flexibilität der Tilgung	Eingeschränkt, Sondertilgungen möglich je nach Vertrag	Höhere Flexibilität, vorzeitige Rückzahlung oft möglich
Verwendung	Erwerb, Bau oder Sanierung von Immobilien	Konsumausgaben, Anschaffungen, Umschuldung etc.
Besonderheit	Ideal für größere und langjährige Investitionen im Rahmen einer Baufinanzierung	Flexible Finanzierungslösung für eine Vielzahl von kurz- bis mittelfristigen finanziellen Bedürfnissen

Voraussetzungen für einen Baukredit: Fünf Punkte beachten

Die Aufnahme und die Entscheidung für einen Baukredit sollte gut überlegt sein. Immerhin läuft die Finanzierung über viele Jahre und umfasst ein Volumen von oft mehreren Hunderttausend Euro. Vor der Wahl eines Kredits sollte man sich zunächst über einige Voraussetzungen bewusst sein, die mit dem Kreditantrag und später der Aufnahme einhergehen. Wir haben die fünf wichtigsten Punkte im Folgenden aufgelistet:

Bonität: Eine positive Kreditwürdigkeit – basierend auf Einkommen, Ausgaben, bestehenden Schulden und Zahlungshistorie – ist die grundlegendste Voraussetzung bei allen Krediten.
Eigenkapital: Ein Anteil an den Immobilienkosten – welcher aus eigenen Mitteln finanziert wird, um das Risiko für die Bank zu verringern – ist bei manchen Banken Voraussetzung. Als Eigenkapital gelten auch Grundstücke und andere Vermögenswerte.
Einkommensnachweise: Nachweis eines stabilen Einkommens der Kreditnehmer. Dazu zählen Lohn- und Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder, bei Selbstständigen, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnungen.
Bewertung der Immobilie: Professionelle Bewertung der Immobilie durch die Bank, um den Kreditbetrag zu bestimmen, den die Bank zu vergeben bereit ist.
Versicherungen: Eine Absicherung durch Lebensversicherung oder Risikolebensversicherung, welche etwa im Krankheits- oder Todesfall die Kreditrückzahlung gewährleistet, ist sinnvoll.

Wer diese Voraussetzungen erfüllt, hat allgemein gute Chancen bei der Kreditanfrage. Grundsätzlich empfiehlt es sich, im Vorfeld verschiedene Kreditangebote gut zu vergleichen und sich gegebenenfalls von einem unabhängigen Finanzberater unterstützen zu lassen. Diese können auch die Erfolgsaussichten eines Kreditantrags einschätzen und passend zu den Bedürfnissen und finanziellen Verhältnissen eine Bank, Bausparkasse oder Versicherung empfehlen.

Eine Baufinanzierung sollte gut durchdacht und geplant sein. © picture alliance / dpa Themendienst | Christin Klose

In fünf Schritten den passenden Baukredit finden – ein Guide

Nach Abklärung und Einschätzung der Voraussetzungen geht es an die eigentliche Suche nach einem passenden Baukredit. Hier ist vor allem Zeit und Geduld das Gebot der Stunde. Ein passender Baukredit sollte nicht bloß finanziell tragbar sein, sondern auch zu den individuellen Bedürfnissen und Plänen passen. Wir haben im Folgenden einen groben Weg skizziert, der Schritt für Schritt zum passenden Kreditangebot führt.

Vergleich der Kreditangebote

Online-Vergleichsportale bieten einen Überblick über Zinssätze, Konditionen und Gebühren am Markt. Auch Anfragen und ein unverbindliches Gespräch bei der Hausbank können sinnvoll sein.
Geachtet werden sollte auf den effektiven Jahreszins, Sondertilgungsmöglichkeiten und Flexibilität bei der Rückzahlung. Auch kann es sinnvoll sein, sich mehrere Angebote einzuholen.

Berücksichtigung der Zinsbindung

Feste Zinsen über die gesamte Laufzeit oder Flexibilität? Beides hat seine Vor- und Nachteile. Eine feste Zinsbindung bietet im Allgemeinen mehr Planungssicherheit, schränkt aber die Flexibilität sein. Eine variable Verzinsung bietet die Chance, dass die Zinsen sinken und der Kredit damit günstiger wird. Umgekehrt besteht das Risiko, dass die Zinsen steigen.

Verständnis der eigenen Finanzsituation

Zunächst gilt es, die eigene finanzielle Belastbarkeit zu ermitteln. Das monatlich zur Verfügung stehende Budget sollte nicht überstrapaziert werden.
Schon vor der Kreditaufnahme sollten zukünftige finanzielle Veränderungen berücksichtigt werden. Etwa Familienzuwachs oder das Renteneintrittsalter.

Expertenberatung

Eine individuelle Beratung durch unabhängige Finanzberater oder Baukreditvermittler ist grundsätzlich sinnvoll und sollte vor Kreditabschluss erfolgen.
Experten helfen, Vertragsbedingungen zu verstehen und das beste Angebot zu finden.

Förderungen bedenken

Staatliche Förderungen und Zuschüsse können die Kreditlast minimieren und sollten in Anspruch genommen werden. Eine gute Adresse ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW)
Auch günstige Kreditkonditionen sind eine Förderoption und reduzieren letztlich ebenfalls die Gesamtkosten der Finanzierung.

Antragsprozess und Unterlagen zum Baukredit im Check

Auch hier gilt: Die Struktur ist vereinfacht und ersetzt keine individuelle Beratung. Hat man diese Phase durchlaufen, geht es an die Details der Baufinanzierung. Bedeutet: Der Kreditantrag wird vorbereitet und die erforderlichen Unterlagen zusammengestellt. Wer gut vorbereitet ist, kommt einfacher und schneller an den Baukredit. Wir haben uns im Folgenden die Schritte zum Antragsprozess und die benötigten Unterlagen angeschaut.

Vorabprüfung: Bevor der Kreditantrag gestellt wird, kann eine Selbstprüfung der finanziellen Situation sinnvoll sein. Das hilft, die Chancen auf eine Kreditgenehmigung realistisch einzuschätzen und erspart unnötige Arbeit.
Kreditangebote einholen: In dieser Phase sollte noch einmal ein Vergleich der verfügbaren und infrage kommenden Kredite durchgeführt werden. Vergleichsrechner können hier helfen.
Beratungsgespräch: Im nächsten Schritt wird das Beratungsgespräch mit der Bank oder einem unabhängigen Finanzberater vereinbart, um die Details des Bauvorhabens und die Konditionen des Kredits zu besprechen.
Antragstellung: Zum Schluss wird der Kreditantrag ausgefüllt und zusammen mit den erforderlichen Unterlagen eingereicht.
Prüfung und Entscheidung: Die Bank prüft alle Unterlagen und die Bonität. Ist diese Bewertung positiv, bekommt man eine Kreditzusage. Andernfalls eine Ablehnung.

Verschiedene Dokumente werden für den Kreditantrag benötigt. Wer diese vorher zusammensucht und gebündelt einreicht, spart sich unnötige Arbeit, mehrfache Behördengänge und sorgt für einen schnelleren sowie reibungslosen Prozess. Was für Dokumente werden im Allgemeinen benötigt? Wir haben im Folgenden die Dokumente gelistet, die immer benötigt werden. Je nach Bank sind unter Umständen noch weitere Dokumente oder Nachweise nötig.

Kategorie	Benötigte Unterlagen
Allgemeine Dokumente	Personalausweis oder Reisepass; Nachweis des Eigenkapitals; Einkommensnachweise mehrerer Monate; Selbstauskunft über die finanzielle Situation
Unterlagen zum Bauvorhaben	Kaufvertrag oder Grundstückskaufvertrag; Baugenehmigung (falls vorhanden); Bauzeichnungen und Baubeschreibung; Kostenvoranschläge und Finanzierungsplan
Sonstige Unterlagen	Nachweise über bestehende Kredite oder Verbindlichkeiten; Für Selbstständige: Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen

Fehlerquellen bei der Baufinanzierung und wie man sie umgeht

Der Abschluss eines Kreditvertrags ist das Ziel. Der Weg dahin ist lang und es gibt Fallstricke, die man vermeiden sollte. Wir haben uns prominente Fehlerquellen angeschaut und erklären, wie man diese vermeidet. Immer bedenken sollte man: Die Laufzeit ist bei einem Baukredit häufig länger und das Finanzierungsvolumen groß. Einzelne Fehler können schnell ins Geld gehen und sind somit besonders ärgerlich.

Unrealistische Budgetplanung

Fallstrick: Eine der größten Herausforderungen bei Bauprojekten ist die Neigung, die Gesamtkosten zu unterschätzen. Nicht oder nicht rechtzeitig absehbare Ausgaben und steigende Baukosten können das Budget sprengen.

Vermeidung: Erstellung einer detaillierten Kalkulation mit allen erwarteten Kosten und eingeplanten Puffern für unerwartete und außerplanmäßige Ausgaben. Eine professionelle Beratung kann helfen, realistische Einschätzungen zu treffen.

Fehlende oder unzureichende Finanzierungszusagen

Fallstrick: Eine vorläufige Zusage der Bank ist noch keine Garantie für eine endgültige Kreditbewilligung. Veränderungen in der finanziellen Situation oder bei den Kreditbedingungen können zu Problemen führen.

Vermeidung: Immer die feste und schriftliche Kreditzusage abwarten, ehe man finanzielle Verpflichtungen eingeht. Nicht voreilig Aufträge vergeben.

Unterschätzung der laufenden Kosten

Fallstrick: Neben den Baukosten müssen auch laufende (variable) Kosten für das Eigenheim berücksichtigt werden. Dazu zählen Nebenkosten, Instandhaltung, Versicherungen und Steuern, die die finanzielle Belastung erhöhen können.

Vermeidung: Die gesamten Wohnkosten einkalkulieren, nicht nur die Baukosten. Ein realistischer Finanzplan sollte alle zukünftigen Ausgaben umfassen.

Bindung an einen zu hohen Zinssatz

Fallstrick: Ein zu Beginn fest vereinbarter hoher Zinssatz kann langfristig eine große finanzielle Belastung darstellen, insbesondere wenn die Zinsen später fallen oder sich die Leitzinsen verändern.

Vermeidung: Angebote vergleichen und die Konditionen verhandeln. Zu überlegen ist, ob eine Zinsbindung oder die Möglichkeit zur Umschuldung bei sinkenden Zinsen sinnvoll ist.

Vernachlässigung von Fördermöglichkeiten

Fallstrick: Viele Bauherren übersehen staatliche Förderprogramme oder Zuschüsse, die die finanzielle Last erheblich vermindern können.

Vermeidung: Über die Fördermöglichkeiten sollte man sich frühzeitig und umfassend informieren und diese in die Finanzplanung integrieren. Nicht jeder kann jede Förderung beanspruchen. Daher kann auch hier eine externe Beratung sinnvoll sein. Zumal es in vielen Fällen neben einer Bundesförderung auch Zuschüsse auf Landes- und kommunaler Ebene geben kann.

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Fazit zum Baukredit: Eine gute Finanzplanung ist das A und O

Ein Fazit: Sich umfassend zu informieren, zu vergleichen und abzuwägen kostet Zeit und Nerven. Am Ende kann sich eine gut und realistisch abgestimmte Finanzplanung aber im wahrsten Sinne des Wortes auszahlen. Wohneigentum zählt zu den teuersten und zugleich wertvollsten Besitztümern im Leben der meisten Menschen. Ein gutes Konzept ist daher das A und O – erst recht in einer Zeit, in der die Baukosten deutlich gestiegen sind.

Schritt für Schritt zum neuen Baukredit – ein Leitfaden